Het klinkt aantrekkelijk: een woning kopen en die verhuren. Een stabiele investering met maandelijkse huurinkomsten én met uitzicht op een aantrekkelijke waardestijging. Maar de regels rondom huurwoningen veranderen snel en dat heeft gevolgen voor particuliere beleggers.
Voor- en nadelen van verhuurde woningen in 2025
Voordelen
- Maandelijkse inkomsten
Huren worden per maand betaald; dat levert een prettige en voorspelbare kasstroom op. - Bescherming tegen inflatie
Huurprijsverhogingen zijn bijna altijd gekoppeld aan de inflatie waardoor een automatische bescherming tegen inflatie ontstaat. Zie echter ook hier de recente opwinding over bevriezing van sociale huren. Overheidsingrijpen ligt in de huursector altijd op de loer. - Risicospreiding
Verhuurde woningen kunnen (als onderdeel van een grotere vermogensportefeuille) voor risicospreiding zorgen.
Nadelen
- De huursector/woningen is gevoelig voor overheidsingrijpen. Denk aan:
wet op de middenhuur, die een maximale huurprijs bepaalt voor woningen in het middensegment, en de beperking van tijdelijke huurcontracten, vanaf juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten alleen nog in uitzonderlijke situaties toegestaan waardoor flexibiliteit van verhuurders kleiner is geworden. - Inflexibel
Vermogen in de vorm van verhuurde woningen is niet flexibel; het is niet snel te verkopen of te switchen en ook niet in gedeeltes. - Bewerkelijker
Vermogen in de vorm van verhuurde woningen is bewerkelijker dan bijvoorbeeld aandelen; onderhoud, huuradministratie en huurachterstanden.
Belastingheffing over verhuurde woningen
Box 3
In privé verhuurde woningen worden belast in box 3: inkomen uit sparen en beleggen. Het huidige systeem laten we onbesproken; dat is door diverse rechterlijke beslissingen over box 3 niet snel uit te leggen. Maar vooral: investeren in verhuurde woningen is een zaak van langere termijn. Daarom is het interessanter om te kijken naar de komende box 3 systematiek.
Op 16 mei 2025 is het wetsvoorstel voor de nieuwe box 3 heffing aangeboden aan de Tweede Kamer; de essentie is heffing op basis van werkelijk rendement en de beoogde inwerkingtreding is 1 januari 2028. Voor verhuurde woningen is het in grote lijnen als volgt:
- Belast is direct rendement (verhuuropbrengsten min kosten) en indirect rendement (waardeontwikkeling).
- Direct rendement is jaarlijks belast. De opbrengsten zijn de huur plus alle vergoedingen zoals servicekosten etc. Alle kosten komen in aftrek. Denk aan financieringskosten, onderhoud etc.
- Indirect rendement is belast in het jaar van verkoop van de verhuurde woning. Belast is de verkoopopbrengst min de aanschafprijs en min de uitgaven voor aangebrachte verbeteringen.
- Voor verhuurde woningen die op 1 januari 2028 al in bezit zijn geldt het volgende: in plaats van de aanschafprijs wordt de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2028 genomen (dit is de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2029).
- Het tarief is vooralsnog gesteld op 36%.
Is beleggen via een BV dan aantrekkelijk?
De systematiek in box 3 gaat sterk lijken op de systematiek van belastingheffing in een BV; met een keuze voor box 3 of juist voor de BV is minder voordeel te halen. Bij de afweging speelt met name de beleggingshorizon een rol; een BV biedt méér mogelijkheden om belastingheffing deels uit te stellen, voor het direct rendement maar vooral voor het indirecte rendement.
Overdrachtsbelasting en btw
Verhuur van woonruimte is onbelast voor de btw. Dat betekent natuurlijk ook dat aftrek van btw op uitgaven niet mogelijk is. Overdracht van woonruimte bestemd voor verhuur is belast naar het hoge tarief overdrachtsbelasting, in 2025 10,4%. Dit tarief daalt naar 8% met ingang van 2026.
Conclusie
Beleggen in verhuurde woningen blijft interessant voor wie op zoek is naar stabiele inkomsten. Maar het is zeker geen makkelijke of risicoloze belegging meer. Woningverhuur staat in de politieke belangstelling.
Fiscaal worden de verschillen tussen beleggen in box 3 en beleggen via de BV kleiner met ingang van 2028; maar er blijven verschillen bestaan, en een goede keuze kan nog steeds interessant zijn.
Geschreven door: Jan-Jaap Oskam.
